Dla większości dłużników utrata mieszkania to paraliżująca wizja, która najczęściej powstrzymuje ich przed walką o wolność finansową. Jednak czy upadłość konsumencka zawsze musi oznaczać bezwzględną eksmisję i pożegnanie z własnym domem? Wyjaśniamy to w tekście.
Z tego tekstu dowiesz się, czy upadłość konsumencka zawsze oznacza utratę mieszkania. Wyjaśniamy zasady włączania nieruchomości do masy upadłości, uwzględniając hipotekę oraz majątek wspólny małżonków. Przybliżamy także prawne mechanizmy ochrony dłużnika. Wyjaśniamy też, czy samodzielna sprzedaż nieruchomości przed złożeniem wniosku o upadłość, to dobre rozwiązanie.
O tym, czy nieruchomość zostanie objęta masą upadłości, decyduje całokształt sytuacji majątkowej dłużnika. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy nieruchomość stanowi majątek osoby ogłaszającej upadłość oraz czy jej sprzedaż jest konieczna do zaspokojenia wierzycieli. Jeżeli dłużnik jest właścicielem mieszkania lub domu, nieruchomość co do zasady wchodzi do masy upadłości.
Nie oznacza to jednak natychmiastowej utraty lokalu ani automatycznej eksmisji. Syndyk może przystąpić do sprzedaży nieruchomości, ale dopiero po ogłoszeniu upadłości i z zachowaniem ustawowych mechanizmów ochronnych.
Znaczenie ma również relacja między wartością mieszkania a wysokością zadłużenia. W sytuacjach, w których długi są relatywnie niewielkie, a ich spłata jest możliwa z bieżących dochodów w ramach planu spłaty wierzycieli, sprzedaż nieruchomości może okazać się niecelowa.
Wiele wątpliwości budzi sytuacja, w której mieszkanie lub dom obciążone są kredytem hipotecznym. Sam fakt ustanowienia hipoteki nie wyłącza nieruchomości z masy upadłości. Jeżeli lokal stanowi własność dłużnika, podlega on sprzedaży również wtedy, gdy jest obciążony hipoteką.
W takiej sytuacji środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczane są w pierwszej kolejności na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego, czyli najczęściej banku. Dopiero ewentualna nadwyżka może zostać przeznaczona na spłatę pozostałych wierzycieli.
Istotne znaczenie ma przy tym relacja między wartością nieruchomości a wysokością zadłużenia hipotecznego.
Kolejne wątpliwości pojawiają się w sytuacji, gdy mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. W takim przypadku:
Ze względu na złożoność takich spraw, sytuacja mieszkaniowa małżonków w upadłości konsumenckiej zawsze wymaga indywidualnej analizy.
Sprzedaż domu lub mieszkania przed złożeniem wniosku o upadłość konsumencką nie jest zakazana, jednak podlega ocenie w późniejszym postępowaniu. Kluczowe znaczenie ma sposób dokonania transakcji oraz dalsze wykorzystanie uzyskanych środków.
Jeżeli nieruchomość zostaje sprzedana na warunkach rynkowych, a uzyskane pieniądze są przeznaczone na proporcjonalną spłatę zobowiązań, zwykle nie dochodzi do pokrzywdzenia wierzycieli.
Inaczej oceniana jest sytuacja, gdy sprzedaż następuje po zaniżonej cenie, na rzecz osoby bliskiej lub gdy środki zostają rozdysponowane wybiórczo albo wydane na cele niezwiązane ze spłatą długów. W takich przypadkach syndyk może zakwestionować czynność jako naruszającą interes wierzycieli, a sąd może uznać ją za bezskuteczną wobec masy upadłości.
Prawo upadłościowe przewiduje mechanizmy, które mają zabezpieczyć dłużnika przed bezdomnością, nawet w sytuacji sprzedaży nieruchomości w toku postępowania. Oznacza to, że:
Nie podejmuj pochopnych decyzji, których nie da się cofnąć. Zanim wykonasz jakikolwiek ruch związany ze swoim majątkiem, skonsultuj się ze mną. Pomagam osobom fizycznym oraz przedsiębiorcom przejść przez proces upadłości lub restrukturyzacji, ze szczególnym uwzględnieniem kwestii mieszkaniowych.
Zadzwoń lub napisz, zanim podejmiesz decyzje, które mogą mieć trwałe skutki prawne i finansowe.
+48 605 404 211 lub biuro@alicjadobosz.pl
Ministerstwo Sprawiedliwości, Upadłość konsumencka oraz układ konsumencki. Praktyczny poradnik dłużnika, Warszawa
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030600535/U/D20030535Lj.pdf
